Fix & Flip — Viabilidad Inmobiliaria

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Adquisición del inmueble

Tipo de inmueble

🏢Piso

🏡Chalet

🏪Local → Vivienda

🏗️Otro

Precio de compra

120.000 €

30.000 €800.000 €

Tipo de vendedor

👤Particular

🏢Empresa / Promotor

ITP segunda mano varía por CCAA (6-11%)

Notaría + Registro + Gestoría

2 %

0,5 %4 %

Coste total de adquisición

—

🏗️

Actuación sobre el inmueble

Tipo de actuación

🔨Reforma
Rehabilitación total o parcial

🛋️FF&E
Mobiliario y equipamiento

🏡Home Staging
Preparación para venta

Superficie útil (m²)

80 m²

30 m²400 m²

Método de cálculo del coste de reforma

📐Por €/m²
Rápido y global

📋Por partidas
Detallado

Nivel de reforma

🖌️Básica
150-250 €/m²

🔧Media
350-550 €/m²

⚒️Integral
600-900 €/m²

Coste de reforma (€/m²)

450 €/m²

100 €/m²1.200 €/m²

¿Contratas empresa de reforma?

🔧No (sin IVA)

🏢Sí (+ 10% IVA reducido)

El tipo reducido del 10% aplica a rehabilitación de viviendas. Para obra nueva o locales: 21%.

Imprevistos y contingencias

10 %

0 %25 %

Recomendado mínimo 10% en reformas integrales

Duración de la reforma (meses)

4 meses

1 mes18 meses

Coste actuación

—

🏦

Financiación

Capital propio necesario

—

Entrada: — · Actuación: —

—

¿Financias la compra con hipoteca?

✅Sí, con hipoteca

💵No, fondos propios

LTV — % del precio financiado

70 %

30 %90 %

Típico en compra para reformar: 50-70%. Máximo 80% sobre tasación.

Tipo de interés anual

4,5 %

2 %8 %

Plazo hipoteca (años)

20 años

5 años30 años

Comisión de apertura hipoteca

0,5 %

0 %2 %

Comisión de cancelación hipoteca

0 %

0 %2 %

Variable: 0% tras 3 años. Fija: hasta 2% en primeros 10 años (Ley Hipotecaria 2019).

Capital propio necesario

—

Entrada: — · Actuación: —

—

💰

Venta y costes de salida

Precio de venta estimado

220.000 €

50.000 €1.500.000 €

Comisión agencia inmobiliaria

3 %

0 %6 %

Típico en España: 2,5-5%

Gastos de venta (notaría, etc.)

0,5 %

0 %2 %

Tiempo hasta la venta (meses desde fin reforma)

3 meses

1 mes18 meses

Importante: determina el coste financiero total y el plazo de cancelación hipotecaria

Tipo marginal IRPF (ganancia patrimonial)

19 %

0 %28 %

Ganancias hasta 6.000€: 19% · 6.000-50.000€: 21% · 50.000-200.000€: 23% · Más de 200.000€: 27%

Plusvalía municipal estimada

Se calcula en resultados

Depende del municipio. Incluida en el análisis como estimación del 0,5% s/venta

📊

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Comparativa de escenarios

Flujo de caja mensual acumulado

Estructura de costes

⚠️ Nota sobre fiscalidad Los cálculos de IRPF son una estimación sobre la ganancia patrimonial (precio venta − coste de adquisición − reforma − gastos). La plusvalía municipal varía por municipio y se estima al 0,5% sobre el precio de venta. Consulta con un asesor fiscal antes de tomar decisiones.

Detalle flujo de caja mensual

Mes	Concepto	Gasto mes	Ingreso mes	Caja acum.